ENQUÊTES PUBLIQUES - OBSERVATIONS ET RECLAMATIONS

Dossier soumis à l'enquête : DEMANDE DE PU N°2011-286, rue de La Victoire 188 - 190

Observations ou réclamations :

HARCELEMENT IMMOBILIER : LE RETOUR

Pour la cinquième fois, les promoteurs soumettent leur projet démesuré à enquête publique. Hormis des modifications de la façade, les plans du projet sont rigoureusement identiques à ceux du précédent ! Les modifications sont donc purement cosmétiques ! Comme si ce que nous avons été 676 à dire la dernière fois n'existait pas. Que pouvons nous faire d'autre que répéter notre opposition « mot pour mot », et nous demander comment le Gouvernement pourra délivrer un permis d'urbanisme à un projet qui répond si peu aux conditions qu'il a posées, et continue de le faire.

STOP AU HARCELEMENT IMMOBILIER!

• Novembre 2012 : un premier projet de construction, mégalomane de l'avis général, est soumis à l'enquête publique. 45 réclamations de riverains sont introduites. Verdict de la Commission de Concertation : AVIS DEFAVORABLE

• Novembre 2014 : un deuxième projet modifié, mais démesuré, est soumis à l'enquête publique. 193 (!) réclamations de riverains sont introduites. Verdict de la Commission de Concertation : AVIS DEFAVORABLE

• Octobre 2015 : un troisième projet à peine modifié est soumis à l'enquête publique. 237 (!!) réclamations de riverains sont introduites. Verdict de la Commission de Concertation : AVIS DEFAVORABLE

• Janvier 2016 : les promoteurs introduisent un Recours au Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale. Verdict du Collège de l'Urbanisme : AVIS DEFAVORABLE : « Le permis d'urbanisme sollicité doit être refusé. [...] »

• ... après 14 mois de silence... le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale décide de quand même délivrer le Permis d'Urbanisme moyennant certaines conditions, conditions qui ne tiennent pas du tout compte des points fondamentaux qui ont été exprimés par les très nombreuses plaintes des riverains. Septembre 2017 : les promoteurs présentent une version du projet presque identique aux précédentes. 676 (!!!) réclamations de riverains sont introduites. Verdict de la Commission de Concertation : AVIS DEFAVORABLE

• Mai 2018 : après déjà cinq avis défavorables, est aujourd'hui soumis à l'enquête publique un projet rigoureusement identique au précédent sauf la façade !

Aujourd'hui nous répétons donc nos plaintes, dont les points principaux restent :

• les promoteurs prétextent toujours la présence de l'immeuble voisin exceptionnellement grand pour déroger au Règlement d'Urbanisme en ce qui concerne : le gabarit du projet,

• sa profondeur, avec exactement les deux mêmes habitations en intérieur d'îlot que le projet précédent (dérogation au Titre I - article 4 du RRU),

• et sa hauteur, avec les mêmes 7 niveaux en front de rue alors que c'est la moyenne de la rue qui compte : entre 3 et 4 niveaux (dérogation au Titre I - article 5 et 6 du RRU).

• Malgré les modifications de la façade, le traitement architectural du projet reste pauvre, sans beau matériau, alors que nous sommes en Zone d'Intérêt Culturel Historique Esthétique ou d'Embellissement.

14 mois de silence du gouvernement (en 2016-2017) sans que la Commune ne prenne d'initiative, cela aurait pu en être autrement : la Commune avait déjà rendu à l'époque trois avis défavorables contre le projet, mais par contre lorsqu'elle a l'opportunité d'adresser un rappel au Gouvernement, comme le permet l'article 173 du CoBAT, (et après 1, voire 2 mois elle pouvait déjà le faire) pour le mettre en demeure de prendre sa décision, elle n'en fait rien, laissant passer ainsi l'occasion de bloquer un projet qu'elle avait déjà trois fois déclaré indésirable. Car à défaut de décision du Gouvernement dans les 30 jours, l’avis du Collège d’urbanisme aurait tenu lieu de décision, et la demande était refusée. Nous gardons en mémoire cette absence d'initiative. Un permis accordé à un projet qui prend réellement en compte le point de vue des riverains sera l'unique preuve que la Commune les défend bec et ongles.

De nombreux aspects de ce projet restent problématiques, tant du point de vue règlementaire qu’au niveau du bon aménagement des lieux.

Par rapport au projet de 2015 :

• Projet de 2015 : 1 studio, 1 appartement avec 1 chambre , 12 appartements avec 2 chambres , 6 appartements avec 3 chambres, 3 maisons unifamiliales ; 975 m² sous-sol ; 2.668 m² hors sol.

• Projet actuel : 2 studios, 9 appartements avec 1 chambre, 8 appartements avec 2 chambres, 2 appartements avec 3 chambres, 2 maisons unifamiliales ; 915 m² sous-sol ; 2.240 m² hors sol.

Il y a toujours 23 logements en tout, et ceux-ci sont plus petits. La superficie en sous-sol est très peu modifiée : de 60 m² seulement, soit 6 %. Pour ce qui est de la hauteur en front de rue :

• Projet de 2015 : jusqu'à 7 niveaux d'étage, raccordement en escalier à l'immeuble le plus grand.

• Projet actuel : jusqu'à 7 niveaux d'étage, raccordement en deux blocs formant un escalier de deux grosses marches plutôt que plusieurs petites.

Par rapport à 2015 on reste avec 7 niveaux, simplement répartis différemment. De plus le balcon étrangement situé, critiqué lors de l'enquête publique précédente (2017) est toujours présent, et casse toujours la « simplification de la volumétrie » mise en avant par les promoteurs d'une part, et augmente les vues plongeantes et les vis-à-vis d'autre part.

Dérogations :

extrait de l'article 191 du CoBAT : « pour autant que les modifications […] sont accessoires et qu'elles visent à répondre aux objections suscitées par les plans initiaux, ou qu’elles visent à faire disparaître de la demande les dérogations visées aux articles 153, § 2, et 155, § 2[…] le permis peut être octroyé »

Le projet actuel ne répond pas aux objections suscitées par les plans initiaux, et dont il est fait état dans l'avis défavorable du Collège d'urbanisme : notamment la trop forte densité, l'exploitation excessive de la parcelle, l'atteinte en intérieur d’îlot, l'emprise trop importante au sous-sol, l'insuffisance de pleine terre et la difficulté de planter des arbres à haute tige, et l'esthétique de la façade à rue qui reste non qualitative, dépourvue de beau matériau. Dans pareil cas le permis d'urbanisme ne peut être délivré.

Le projet présente toujours des dérogations aux articles 4, 5 et 6 du Titre I du Règlement Régional d'Urbanisme, alors que la non viabilité de ces dérogations constitue le fondement même des plaintes des riverains, suivies quatre fois par la Commune dans ses quatre avis défavorables. Extrait de l'avis défavorable de la dernière commission de concertation (2017) : « ...le nombre de logements n’ayant pas été diminué, la densité de logements, à plus forte raison en diminuant leurs qualités, reste trop importante. » « ...la volumétrie des constructions est très légèrement réduite (maisons en intérieur d’îlot), mais [...] cette réduction n’est pas suffisante afin de lever les objections émises précédemment et notamment par le Collège d’urbanisme. »

En ce qui concerne la profondeur du projet, les plans n'ayant pas été modifiés, les constructions s'engagent toujours trop profondément sur la parcelle : la profondeur dépasse celle du voisin le plus profond, et s'étend au-delà des 3/4 de la profondeur du terrain. Extrait de l'’avis défavorable de la dernière commission de concertation (2017) : « ...suivant la configuration des lieux et des constructions voisines, les maisons en intérieur d’îlot subiront de nombreuses vues en surplomb. »

Imperméabilisation de la parcelle :

Dans toutes les zones, les actes et travaux améliorent, en priorité, les qualités végétales, ensuite, minérales, esthétiques et paysagères des intérieurs d’îlots et y favorisent le maintien ou la création des surfaces en pleine terre.

Nous disions lors de l'enquête publique précédente : « Le complément au RIE n° 2 indique que le projet alloue 449 m² à la pleine terre. Mais : Premièrement le plan du sous-sol indique un chiffre différent (!) : 425,42 m², et deuxièmement nulle part il n'est fait mention du cote à vélo (absent du projet précédent) dans le calcul de la pleine terre, ce qui fait qu'il faut probablement soustraire 35 m² de cote à vélo aux 425,42 m² du plan, ce qui nous amène à 390 m² de pleine terre pour 831 m² renseignés en zone de cours et jardins, soit 47 % de la zone. Le projet dérogerait donc à l'article 13 du Titre I du RRU. Si tel est le cas, la dérogation n'étant pas sollicitée, elle ne peut être accordée. » Cette constatation reste d'application : le projet déroge toujours potentiellement à l'article 13 du Titre I du RRU.

Les conditions imposées par le gouvernement sont-elles respectées ?

• Supprimer la dérogation à l'article 13 du Titre I du RRU : nous pensons que cette condition n'est pas respectée (cf plus haut).

• Supprimer les bureaux pour aménager de grands logements au rez-de-chaussée : Par rapport au projet de 2015, les bureaux n'ont été remplacés que par 2 studios et 1 appartement de 1 chambre. Il ne s'agit pas de grands logements ; la condition n'est pas respectée.

• Prévoir un traitement de la façade en harmonie avec les constructions voisines en vue d'une intégration du projet dans le tissu urbain : aucun beau matériau n'est utilisé. Cela contraste avec les façades du quartier. Nous sommes en Zone d'Intérêt Culturel Historique Esthétique ou d'Embellissement. La condition n'est pas respectée.

• Réduire le nombre de maisons unifamiliales à 2 entités afin de réduire l'emprise au sol et de permettre un aménagement paysager plus conséquent : Par rapport à 2015 on est en effet passé à 2 maisons en intérieur d'îlot, mais ni l'aménagement paysager ni l'emprise au sol n'en sont conséquemment modifiés ; la condition n'est respectée qu'en partie.

Ces diverses conditions non respectées rendent impossible la délivrance du permis d'urbanisme. Les modifications par rapport au projet précédent sont purement cosmétiques. Comment le Gouvernement pourrait-il octroyer un permis à un projet qui persévère ainsi dans l'ignorance des conditions qu'il a posées ?

Tout ceci démontre à suffisance que le projet reste inadéquat, peu qualitatif et peu viable. De plus, en tant qu'habitant(e) de Saint-Gilles, je me déclare préoccupé(e) du fait que la substance des plaintes des riverains, suivies déjà quatre fois par la Commune, semble systématiquement ignorée par les promoteurs, et à présent par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale. Et en ce qui concerne nos représentants à la Commune, comme dit plus haut, seul les faits nous diront s'ils nous défendent bec et ongles.

Une commission de concertation aura lieu le 19 juin 2018. Si vous désirez y être entendu, vous pouvez le préciser en signant la pétition.